房地产供给侧改革推动行业回暖 股民仓位配置首选

来源:巨丰投顾 作者:内容中心 2016-02-26 17:20:44 编辑: FH003
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随着国家地产业去库存战略加速推进,当前针对地产行业,降低购房贷款利率和降低首付款比例等直接刺激需求增加,政策刺激有利于扩大房地产市场有效需求,促进投资企稳回升。从行业基本面来看,地产业宽松环境有望延续。

  行业动态:

  继月初下调首付比例后,房地产市场近日再迎两项新的刺激政策。2月17日,央行等多部门宣布,自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。2月19日,财政部等多部门再发通知,宣布自2016年2月22日起下调房地产交易环节税费。与先前政策对比来看,其变化主要为,一、对个人购买家庭惟一住房面积为140平方米以上的,契税由原来3%减按1.5%的税率征收;二、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,契税税率由原来2%减按1%征收;面积为90平方米以上的,契税税率由原来3%减按2%征收。

  事件点评:

  1、契税优惠:减化分类、弱化普宅、差别化降税,更利好改善需求。主要变化为:1)原先政策中按照90平米以下、90-144平米和144平米以上分为三档计税税率,本次政策中直接将简化为90平米以下和90平米以上两档,利好大面积住房;2)除面积标准之外,原先政策中同时按照普通住房和非普通住房两档计税,本次政策直接淡化了普通住房概念,利好非普通住房;3)对于首套房而言,本次政策之后,原先三档税率由原先1%/1.5%/3%(非普通住房3%/3%/3%)分别优惠至1%/1.5%/1.5%,利好非普通和144平米以上普通住房;4)对于二套改善房而言,本次政策之后,原先三档都将普遍下降,三档由原先的3%/3%/3%(非普通住房3%/3%/3%)分别优惠至目前1%/2%/2%,二套改善房交易契税全面下降。

  2、营业税优惠:弱化普宅、差额营业税概念,利好非限购城市改善需求。本次契税政策优惠中,主要变化为:原先营业税计税规则如下,满2年普通住房免征、满2年非普通住房按交易差额5.5%征收、未满2年住房按交易全额5.5%征收,而本次政策调整之后,不再强调普通住宅的概念,也就相应了减少了“满2年非普通住房按交易差额5.5%征收”这一档,其他无变化,对应购房人群而言,主要还是利好了购买满2年非普通住房的购房人群,对应的也是更利好非限购城市改善需求。

  3、实施范围:一线城市首次非普通住房购房契税优惠1.5-2PPT,其他不适用。由于本次政策中北上广深一线城市仅适用第一条第一项,因而一线城市的购房人群中首次非普通住房和144平米以上首次普通住房购房(但一线城市144平米以上普通住房占比很小)的契税可以优惠1.5PPT,其他情况交易税率并无变化。此外,鉴于2015年至今一线城市的房价上涨较多,虽然供小于求局面并未有所变化,但短期快速上涨也将会累积风险,同时近期中央政府的各项房地产放松政策基本上都把一线城市排除在外,预计后续对于一线城市的房地产政策的差别化对待也将持续下去,个别城市也不排除会出台相应的从严政策。

  随着国家地产业去库存战略加速推进,当前针对地产行业,降低购房贷款利率和降低首付款比例等直接刺激需求增加,政策刺激有利于扩大房地产市场有效需求,促进投资企稳回升。从行业基本面来看,地产业宽松环境有望延续。

  投资逻辑:

  央行2月16日发布最新数据,1月份新增信贷与社会融资规模双双创出单月历史新高。1月份我国人民币贷款增加2.51万亿元,同比多增1.04万亿元;社会融资规模增量为3.42万亿元;而过去三年1月份信贷增加均值仅为1.3万亿元,社会融资增量均值仅为2.4万亿元,上述数据均大幅高于市场预期。宽松的货币信贷政策和近期连续地产去库存政策均能更好地促进房地产需求的释放。从资本市场来看,1月份新增信贷突增,使得A股流动性更为充裕。房地产板块经过前期大幅下跌后,估值逐步趋于合理,在市场情绪回暖的背景下,地产板块有望跟随大盘迎来反弹行情。

  二月以来房地产政策在内容上延续330和930新政,但针对去库存和鼓励改善性需求的指向性更明显,近期非限购城市首套房和二套房首付比例降至两成、公积金存款利率上调、以及本次的契税和营业税优惠等放松政策接连出台,同时地方两会已推出多项涉及扩大公积金覆盖范围、鼓励农民工购房和财政补贴等政策,我们认为今年政府稳投资增速和去库存的政策基调明显,而在资本市场风险偏好转变的当前,地产股的估值优势明显。

  个股关注:

  从投资角度看,我们建议关注以下几类个股:

  1)低估值蓝筹地产股:600XXX、601XXX、300XXX

  2)长期看好房地产金融:300XXX、600XXX

  3)优质转型股:6005XX、300XXX

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