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财经观察家·长效机制名家谈2 | 顾云昌:租购并举,住有所居

2017-12-22 08:06
导读【核心观点】1、近几年住房销售和租赁市场发展不平衡,租赁市场发展不充分。租赁市场的发展为当务之急。2、出租房不属于炒,投机才叫炒,投资出租房应该鼓励。3、现在房屋的租金价格与家庭收入的占比很高,...

【核心观点】

1、近几年住房销售和租赁市场发展不平衡,租赁市场发展不充分。租赁市场的发展为当务之急。

2、出租房不属于炒,投机才叫炒,投资出租房应该鼓励。

3、现在房屋的租金价格与家庭收入的占比很高,国际上一般在25%左右,北京上海一些大城市租金收入比一般超过30%以上,甚至达到50%。

这里是《财经观察家》,我是顾云昌,全国房地产商会联盟主席。我们今天讨论的话题是房地产长效机制,关于租赁市场和共有产权。

【新闻背景】

12月8日召开的中央政治局会议提出,加快住房制度改革和长效机制建设。我国房地产市场将逐步形成“租购并举、多主体供给、多渠道保障”的新格局。7月21日,住建部会同9部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了深圳、南京、杭州等12个城市,首批开展住房租赁试点。据不完全统计,全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施。万科、华润、恒大、碧桂园等大型房企进入租赁市场,建设银行等金融机构推出租房贷款。2016年5月,国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施,国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。包括发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规范住房中介机构,落实鼓励个人出租住房的优惠政策等。

大家知道,十九大提出了我们住宅发展的目标是,要实现全体人民住有所居。请注意:第一是“住有所居”,住有所居,和“居者有其屋”不同的。住有所居就是人人有房住。而我们原来讲的“居者有其屋“就是人人有住房,一个是有房住,一个有住房,我们现在提出的是有房住。也就是说,我们自己,我们住的房子不一定是自己买的,租的也可以。大家知道,要实现全体人民的住有所居,现在最缺房的是哪些人群呢?我认为发展到今天,城市当中的户籍人口差不多八成到九成,已经有自己房子了。他们所需要的进一步改善和提高的问题。现在最缺房的人往往是中低收入家庭,就是我们常住我们户籍人口当中低收入家庭。为什么没有低收入家庭呢?因为低收入家庭,不少低收入家庭通过这几年的大量保障房的发展,都得到了住房,当然还会产生新的中低收入家庭。还有一部分缺乏就是我们的新市民,就是我们的农民工兄弟进城。所以要实现全体人民的住有所居,关键我们要解决好未来越来越多的进入城市的新市民,如何来解决他们的住房问题?无非是两个途径:一个是买房,一个是租房。在房地产市场化过程当中,我们发现,我们最近几年住房市场发展的非常迅猛,但是存在着不平衡、不充分的问题。不平衡就是我们的租赁市场发展的不充分。我们的销售市场应该说发展的比较充分了,这两者之间的不平衡,住房租赁市场的发展成为当前一项重要任务。所以我们住建部等部委发了一个通知,就是要加大加快住房租赁市场的发展。

北京市一个调查,租赁房的需求有238万套,我们现在共计150万套,就缺少了88万套,也就是缺少了1/3这样的数量,也就是在人口净导入的城市,北京、上海、深圳、南京租赁市场有巨大的空间,巨大的需求,但是我们供给不足。所以中央发通知要求在人口净导入的净流入城市,要大力发展租赁市场。那么如何来发展租赁市场?我们看到,我们目前的租赁市场大概有两类,一类就是政府提供的公租房,或者叫做廉租房。还有就是我们社会上的居民,老百姓和老百姓之间的这种C 2 C的租赁市场。前者是保障房的市场,保障房的租赁,后面是商品价格的租赁。那么我们缺少什么?缺少的就是我们机构的持有者这种租赁市场,就是B 2 C。所以这次租赁市场发展过程当中,特别强调要我们开发公司,要持有住宅来进行出租。在土地出让过程当中,就要求你持有5%、10%、20%,甚至100%持有。你将来这个房子叫做长住公寓,来补充这个市场的发展。当然还可以动员更多的房子,进入市场去提供出租房。

这里我需要强调一点,就是我认为出租房不属于炒,投机才叫炒,投资是合理合法的,而且我们鼓励的应该把这个搞清楚。为了发展租赁市场,像北京上海,现在已经推出来了一些房子,要许多公司竞买土地的时候,一开始就说明你这里面要有多少房子要进行出租的,这是政府和我们企业国企、央企在干的事情。这些试点城市已经展开了。但是考虑到北京、上海这样的土地供应和住宅的情况,现在看来,光是靠城市已经有的城市土地来发展租赁市场,恐怕还是不够的。所以我看到了北京市一个规划,在未来五年,北京市总的土住宅供应量大概150万套,其中50万套是租赁市场。租赁房的市场占了1/3。在50万套租赁市场当中,有80%就是40万套,建在集体的建设用地上。这就发出了信号,我们要发展租赁市场,要多主体的供给,多渠道的保障,可以通过集体建设用地来建租赁房来进行出租,来满足我们大城市的人口不断流入的这样一个需求。

【新闻背景】

在德国,住房补贴分为租房补贴和购房补贴两类。租房补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。德国住宅补贴法规定,居民实际缴纳租金与可以承受租金的差额由政府承担。英国政府在制定公共租赁房政策时十分注重前瞻性,要求在维护社会和谐稳定、改善低收入者住房条件、推动房地产业标准的提高及建筑节能等方面都发挥着重要作用。廉租房制度是法国政府调控房价的有效手段。由于廉租房的租金低廉,很多低收入居民首先选择租房而不是买房,从而降低市场上对购房的需求,有助于房价的稳定。美国住房和城市发展部通过美国家庭投资合伙人计划,以家庭基金形式,向其合伙人提供直接贷款、贷款担保或直接向低收入群体提供租金补贴。

第二个概念呢,我们住房制度改革的过程当中,又推出了一个共有产权房,共有产权,共就是共产党的共,共有,谁和谁有呢?就是政府机构和我们的买房者共有,这也是我们住房制度改革的一个方向。我们发现有不少这样的人群,他们呢,公租房、保障房没有资格,商品房买不起,但是他又不想租,他想买又买不起,所以推出共有产权。什么意思?就是我将来,比如北京上海已经开始试点了,上海试点更早一点,就是我们过去是叫经济型住房,自有自住型商品房或者限价房,以后统一改成叫共有产权房,就是使产权更加明晰。就是我买了这套房子,产权或者一半,或者是2/3,或者4/5,是你个人的。还有另外一部分产权是政府的,或者是政府代持者的。比如北京这房子,现在附近的商品房价格 4万了。我现在共有产权房,我买房的时候我就付两万块钱,另外两万块钱是政府持有、机构持有的,我买了以后我入住,入住时物业管理费照付,和我们平常做的一样,但是产权证写清楚,你的里边,共有产权里边,拥有50%的产权,还有50%产权是政府持有的。这样做的好处是,一方面降低了买房者的门槛,解决了他的拥有住房的这样一个需求。第二方面呢,它也是一种,实际上是增值保值的机会。那么就这样的做法,实际上就是更多的为我们刚才说的新就业的这些百姓,以及我们新市民,新入城的新市民,来解决住房问题,从而真正实现人人都有房住的这么一个目标。

那么讲到这个租赁市场问题呢,我想还有话题要说的,就是租金价格问题,这个有一个图例,我们现在租赁市场哪个问题,问题在哪里?就是我们的租金价格,相对我们的收入来说,比较高。这里你看50个城市,六月的人均住房租金。总体上看来,我们租金占到我们租赁家庭的收入的比例比较高。国际上一般是25%左右。就是说,我每个月租赁家庭,每个月付出去的钱,不超过我总收入的25%,最高不能超过30%。当然20%更好了。但我们现在,在北京上海一些大城市,住一个像样的房子,租金一般超过30%以上,甚至达到一半的,所以感觉到我的租金负担很重。所以大家对租赁市场的发展,感觉到能不能租金价格能降下来,这个途径是什么?一个就是,如果你是低收入家庭,家里给补贴,公租房廉租房;还有就是市场价的租赁市场当中,如果利用集体土地来发展租赁房,也可能会降低租金。因为集体土地它的土地价格比较便宜,它的建造成本便宜,所以它出租的时候,租金可能便宜。通过集体土地建设,租赁房市场也能够比较好地降低租金成本,使我们更多的在大城市就业的人,他付出的租金不是最高,这恐怕也是我们租赁市场的发展方向。

第二个就是说,租赁市场当中,现在为什么中国租赁市场发展的慢,就是租赁市场不规范,甚至还有黑中介,是吧?没有安全性。所以住建部等部门出台文件,也是想能够规范租赁市场,规范租赁行为。约束租和出租双方的一种行为,能够保障租房者有安全感。那么这个恐怕也是重要的方面,不仅是租金的问题,不要搞不好就涨价了,搞不好就把你撵走了,保障租赁者的权益。同时当然也要保障我们出租者的权益,这两方面恐怕都要来规范。所以真正租赁市场的发展,既要我们租金价格合理,还要我们租赁市场规范。

当然租赁市场发展,也不是说所有的城市都要大力发展的。在我看来呢,人口净导入的城市,你看特别是我们农民工兄弟的走向,大量的往大都市走,就有租赁市场的需求。反过来一些小县城,没有多少流动人口,人口还在减少,那么租赁市场发展恐怕没有那么大的空间,所以我们要分。中央讲得很清楚,在人口净流入的城市要大力发展租赁市场,共有产权房也是这样。在房价过高的、房价收入比过大的地方发展,有它更大的迫切性。反过来,我们有些中小城市,房价收入比很合理,四倍五倍六倍以下。那么一般的家庭买这个房子的话都能买得起。那么共有产权住房显得必要性就没那么强了,没什么强烈了。所以发展住房制度改革,发展租赁市场,发展共有有产权这么一个模式,恐怕主要是针对我们大都市的、大中城市的、人口净导入的、供求关系紧张的城市,这恐怕更有针对性。所以总体来说,我们住房制度改革要加快。我们过去破除了旧的住房体制,现在要建立起我们新的住房制度,新的重要制度就是十九大讲的:多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:yuxm

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